人民直击:有监管,我们交的购房预售款咋还没了呢?

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发布时间:2020-08-12 18:04

徐超2016年购入的房子,那是他计划里的婚房。

如今,距离购房合同约定的交房时间过去整整一年,孩子已经九个月大了,他不知道何时能拿到那把开启新生活的钥匙。

他与800余户购房者将希望寄托于一笔预售资金。

那是一笔被依规监管起来的钱,他们通过官方得知监管资金没有了。惊慌之余,他们还想知道,钱去哪里了?谁来负责?

在建房突然停工

徐超购置的楼盘位于河北省石家庄市新华区,名叫百岛绿城,建筑总面积76万平方米,一共包含三期高层和一期洋房。他所购房子属于第三期,共五栋高层。其开发商为河北泰岳房地产开发有限公司(以下简称泰岳公司),是石家庄本土开发商。

企查查显示,泰岳公司成立于2010年,法定代表人牛延君,持股股东为河北兴岳伟业投资股份有限公司(以下简称兴岳伟业)和河北楷彤园林绿化工程集团有限公司。

多名业主向人民网记者回忆,百岛绿城当初的宣传声势浩大,请来了一位知名主持人代言,“公交车上都是他们的广告。”

徐超买房时,百岛绿城尚未获得商品房预售许可证。他咨询发现,当时的新开楼盘大多五证不全,“那时在石家庄买房想避免掉这个坑,太难了。”

加上开发商承诺证件一年左右就会办理下来,综合考虑后,徐超于当年9月购入该房。

他向记者出示的房屋认购协议显示,该协议签订时,开发商的确未取得预售许可证。协议第五条为:甲方取得该项目商品房预售许可证后通知乙方,乙方自通知之日起15日内与甲方签订正式《商品房买卖合同》,同时,协议自动失效并由甲方收回。

百岛绿城房屋认购协议。 采访对象提供

协议显示,付款方式分为两种:一种为一次性付款,另一种为商业按揭贷款。徐超选择了第二种付款方式,他以8228.51元/平方米的价格签署了协议,并于2016年9月15日将30%的首付款,约32.63万元,分两笔通过银联卡和光大银行付给了名为“石家庄绿都物业服务有限公司”(以下简称绿都物业)的商户。其余房款,双方约定在开发商证件齐全后,办理15年期的银行按揭贷款。

一年后,百岛绿城三期取得预售许可证。开发商也如约于2017年8月与徐超签订了商品房买卖合同。合同约定,出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。

商品房买卖合同显示,绿都物业为出卖人依法选聘的前期物业服务企业。企查查显示,绿都物业的持股股东为泰岳公司和兴岳伟业。

石家庄市住房和城乡建设局(以下简称住建局)官网的预售许可公示资料显示,百岛绿城三期五栋住宅楼的预售开始时间为“20170705”。

住建局预售许可公示。 官网截图

看着婚房一天天建起来,徐超对未来充满期待,“我是从农村出来的,这是毕业后赚的第一桶金买的房。”

然而,在距离约定交付时间不到半年的时候,房子停工了。徐超回忆,当时五栋楼的主体已经建成,剩余工程量并不算多。“当时觉得没有问题,售楼部也很正常,还安抚我们会按时交房。”

同为三期购房者,李斌生也记得停工的事情,他上班的地方在楼盘附近,一直关注着施工进度。他称,停工是从2019年2月左右开始的。

“那时20和22栋主体起来了,19、21和23栋正在对外墙施工,门窗还没有。后来不怎么施工了,我也着急,但不知道找谁。”

开发商2019年4月售卖车位的行为让徐超坚信,不久之后就能收房。他告诉记者,当时的车位价格为15万元一个,不少人买了,“有100多人吧。”

在徐超与百岛绿城销售人员的聊天记录中,记者看到,销售人员于2019年4月20日向徐超介绍称,“三期地下车位即将首次开售,近900户业主抢400个车位”。

预售监管资金没了

两个月后,到了合同约定交房的那天,2019年6月30日,业主们却在售楼部扑了个空。意识到情况有异,他们慌了。

“大家伙儿不知道该找谁,就从区信访局开始。”徐超说。

7月到12月,徐超、李斌生等购房者多次组团寻找开发商、街道办和信访部门等反映问题。

他们也曾看到希望,徐超和李斌生等人都不约而同提到了一个日子——2019年12月20日,这是经过相关部门协调后开发商再次约定的交房时间。

在购房者提供的一份关于百岛绿城三期延期交房问题信访事项答复意见书里,记者看到,大郭街道办事处回复称,辖区政府已经成立工作组,协调并推进该项目早日交房入住,目前百岛绿城三期19#—23#工程进展已达85%,预计交房时间为2019年12月20日左右。

信访答复意见书。 采访对象提供

李斌生告诉记者,第二次约定交房前的日子里,的确有工人施工,但人不多,进度缓慢,“一共二三十人吧,安装门窗和粉刷外墙。”

这次交房再次以失败告终。

此后的一次见面沟通会上,购房者们意外得知,房子的预售监管资金没了。

李斌生称,参与此次见面沟通会的包括相关工作组人员、区信访局工作人员、开发商和购房者代表等。

会上,相关人员一是向大家透露泰岳公司实际控制人涉嫌犯罪,已被公安机关采取刑事强制措施,监管资金被挪用;二是提出让购房者凑钱盖房的解决方案,包括购房者以每个15万元的价格购买现有的340个车位或每家出资2万(以后可顶物业费)。

多名购房者告诉记者,涉嫌犯罪的实际控制人名叫王聚山,是兴岳伟业的法定代表人。

此外,企查查显示,2014年至2018年,泰岳公司曾因擅自处置建筑垃圾、违规收取预付款等问题,被新华区城市管理综合执法局、石家庄市住建局等相关部门行政处罚。

2017年至2020年期间,该公司还先后涉及房屋拆迁安置补偿合同纠纷、借款合同纠纷和房屋买卖合同纠纷等19起司法案件。

资金去向追问

相关部门提出的解决方案未获得购房者的认可,他们开始了对预售监管资金的追问。

“这是一个突破口。”李斌生告诉记者,买房时,他对预售监管资金的具体情况并不了解,“是那次开会说资金被挪用了,我才知道。”

在石家庄市住建局官网,记者查询发现,《石家庄市新建商品房预售资金监管办法》(以下简称《办法》)于2016年10月印发,自2016年12月1日起实行。

《办法》规定,购房人所缴纳的新建商品房预售资金必须全部直接存入商品房预售合同载明的监管专用账户。开发企业不得以任何形式直接收存预售资金。购房人申请按揭贷款的,贷款银行或住房公积金管理中心应当将按揭贷款直接发放到该监管专用账户。

《办法》还指出,市住建局是新建商品房预售资金监管的主管部门,市房产交易中心是日常监管机构。

对于开发企业申请拨付重点监管资金的具体节点,该《办法》也作出详细规定,如取得商品房预售许可证的,可以申请使用重点监管资金总额30%的资金;建成层数达到规划设计总层数一半的,可以申请使用重点监管资金总额55%的资金等。

石家庄市新建商品房预售资金监管协议。 采访对象提供

徐超提供的“石家庄市新建商品房预售资金监管协议”显示,百岛绿城三期五栋住宅楼均价为8311元,总预测绘面积近10万平方米,总金额超过8亿元,确认重点监管资金标准为40%,超过3亿元。石家庄市房产交易中心为项目预售资金的监管机构,中国农业银行股份有限公司石家庄石门支行为监管银行。

购房者们疑惑,本应被严格监管起来的预售资金被谁挪用?去向何处?

为了搞清楚这些问题,多名购房者在人民网领导留言板及河北省网络问政综合服务平台发起投诉,同时向市住建局申请公开百岛绿城三期项目预售资金使用情况。

记者查阅获悉,石家庄市政府和新华区住建局在上述平台回复称:由于该项目实际控制人涉嫌犯罪,已被公安机关采取强制措施,公司资金被挪用且账户被法院查封,目前公安机关正在对该案件进行侦查。经了解,剩余监管资金暂不能完成该项目的整体竣工。并表示,区工作组、专案组正在与有关部门对接和沟通,追缴外流资金,尽早复工并完成剩余工程,早日交房。

石家庄市住建局则在回复文件中称,该项申请涉及个人隐私或第三方权益,根据泰岳公司复函及信息公开条例有关规定,不予公开。

在后续的行政复议回复中,住建局再次表示“不予提供”。

石家庄市住建局回复。 采访对象提供

石家庄市住建局回复。 采访对象提供

对此,北京市盈科律师事务所律师高攀表示,业主有权知晓监管资金的使用情况。他解释称,监管资金使用情况不属于《政府信息公开条例》第十四、第十五、第十六条规定不予公开的信息。

此外,根据《城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第十一条规定,专款只能用于工程建设。

“业主理应知悉所存入的购房款是否用于工程建设,监管资金使用情况事关众多业主生存权等切身利益,相关部门依法应予以公开。” 高攀表示。

谁该为此负责

房子没有按时交付,每月4000余元的房贷缴费提示短信却雷打不动地准时出现在徐超的手机里。

“除了还贷,还要租房子,交房租。”李斌生不久前收到房东要求搬离出租屋的通知。

这样搬来搬去的日子,他已记不清有多少次。今年52岁的李斌生在石家庄打工已10余年,终于在2016年攒够近30万元的首付款,本以为能在2019年结束搬家。不曾想,这个愿望竟遥遥无期。

与他们一样焦急等待的,还有862户居民。

而大家更想知道的是,接下来怎么办?谁该为此负责?

高攀表示,如果商品房预售资金被挪用,首先要承担责任的是房地产开发企业,其次是新建商品房预售资金监管的主管部门、日常监管机构和监管银行。

他解释,房地产开发企业挪用商品房预售资金,未将该资金用于该项目工程建设,显然违反了法律规定,应对此负责,主管部门可以据此进行处罚。同时,根据购房合同,房地产开发企业未能按照约定按期交付房屋,是一种违约行为,也应对此承担违约责任。

“至于监管主管部门、监管机构和监管银行是否应负责,需要根据其是否尽到监管职责而定。”

我国商品房预售资金监管制度至少可追溯至10年前。2010年,住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确要求各地要加快完善商品住房预售资金监管制度,尚未建立监管制度的地方,要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。

高攀分析称,预售资金监管制度的出台可以确保商品房预售资金专项用于相关项目建设,能有效杜绝开发企业挪作他用,能更有力地防范项目烂尾,更大程度保护购房人合法权益,促进房地产市场健康发展,有效防范信贷危机,规避金融市场风险。

“目前来看,仍然存在一些问题”,暨南大学经济学院教授、房地产研究中心主任陈章喜表示,商品房预售资金监管办法极具必要性,但目前的行政法规、部门规章并未在上位法的基础上,对此作出具体规定,“立法上存在脱节。”

他提到,当开发企业挪用预售资金,业主以房地产管理部门为被告提起行政诉讼,请求法院确认被告不履行监管职责行为违法。根据《行政诉讼法》规定,法院审理行政案件,以法律、行政法规、地方性法规为依据。“但法院在审判过程中发现目前没有商品住房预售资金监管的相关法律、 法规,即使房地产管理部门不履行监管职责,也难以认定其行为违法。”

此外,陈章喜表示,我国各地对于预售资金的监管水平也参差不齐。

“全国仍存在地区无预售资金监管办法,对商品房预售资金放任自留,由房地产开发企业自主收取、支配的情况;有些地区虽制定了监管办法,但流于形式,缺乏有效性和可操作性。”

在人民网领导留言板,与预售资金监管有关的烂尾楼投诉,涉及太原、青岛、重庆等多个城市,他们或是追问监管资金去向,或是疑惑监管主体责任几何。

领导留言板相关投诉。 截图

地产分析师严跃进称,已出台的各地预售资金监管实施细则中,监管主体一般包括监管银行和当地政府。

“监管银行与开发商的复杂关系一定程度上影响了银行在实际监管过程中的独立性和公正性。”

他解释称,从理论上讲,银行是监管者,但银行往往也与开发商有业务上的往来。

“例如,开发商在投标或工程实施时会向银行借款,此时开发商若在工程实施中遇到资金困难,同时又没有达到拨款的工程进度要求时,银行如果不及时提供资金帮助,开发商很可能因为工程无法完成而无法偿还银行贷款,那么银行会陷入两难境地中。”

李斌生说,这是他们中大多数人的首套房。今年的特殊形势下,不少人收入暴跌,可还是要扛着交租金和每月还贷款的重担。

“有人真的是挺不住了。”5月,几十户业主带着锅碗瓢盆,试图住进烂尾楼里。几天后,相关部门出面协调,表示会推进后续工作。

但两三个月过去,大家没有得到新的消息。

记者就此事致电石家庄市住建局,对方表示,百岛绿城三期的具体施工及开发商管理等情况由新华区住建局负责,市住建局不掌握第一手资料,建议记者咨询新华区住建局。

关于预售监管资金的公示情况,对方称,没有相关规定要求监管资金必须对外公示。

新华区住建局称,此前针对此事成立过专门的工作组,但好像已经解散,该局不是牵头部门,不掌握最新进展情况。该局另一名参与过工作组的周姓工作人员向记者透露,工作组的确已经撤了,区里正在接洽新的开发商,以此盘活项目。

追问监管资金的行动还在继续。8月3日,十几名购房者第三次前往石家庄市住建局,希望公开监管资金账户剩余金额及使用明细,结果仍然是“等”。

“监管资金不是保障买的房子不会烂尾么?我们就想知道,钱去哪儿了?”   

    (应采访对象要求,文中徐超、李斌生为化名)

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(责编:杨乔、陈远丁)

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